비규제지역 파주 김포 조정대상지역, 투기과열지구로 지정되면아파트 주택담보대출 LTV 한도는 어떻게 바뀌나?
오늘은 제가 살고 있는 지역의 부동산 이야기를 해볼까 합니다.
617부동산대책 발표 이후, 조정지역에 포함되지 않은 경기도 김포와 파주는 연일 신고가를 갈아치우고 있는데요.
호가는 이미 1억 원 가까이 올랐고, 실거래가 역시 5천만 원 이상 높게 찍히고 있습니다.
617 부동산대책이 나온 지 아직 한 달도 채 되지 않았지만, 벌써부터 파주와 김포가 조정대상지역 또는 투기과열지구로 묶일 수 있다는 뉴스기사까지 나오고 있는 실정입니다.
조정대상지역 지정시 주택담보대출 LTV 축소
이르면 7월 중순경, 즉 이번 달 안으로 조정지역에 편입될 수 있다고 하는데, 만약 그렇게 된다면 아파트 주택담보대출의 LTV 한도는 어떻게 될까요?
위 표에서 보듯, 현재 비규제지역은 아파트 가격이 9억 원 이하일 때, 시세의 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 하지만 조정대상지역이 되면 50%로 대폭 줄어들게 됩니다.
대출가능 한도가 낮아진다는 건 결국 줄어든 금액만큼의 현금이 더 있어야 집을 살 수 있게 된다는 걸 의미합니다.
비규제지역이었던 인천 서구의 경우에는 조정대상지역을 건너 뛰고, 바로 투기과열지구로 지정되기도 했습니다.
검단신도시 주민들은 이에 반발해, 규제를 철회해 달라고 항의시위를 하고 있습니다.
검단처럼 김포가 조정대상지역을 거치지 않고, 바로 투기과열지구가 된다면 주택담보대출의 한도가 대폭 낮아지게 돼, 무주택자들의 집장만은 더 어려워지게 됩니다.
투기과열지구 주택담보대출 LTV 한도
표를 한 번 볼까요?
투기과열지구의 주택담보대출 한도는 9억 원 이하일 때 40%이며, 9억 원을 초과한 경우에는 LTV가 20%밖에 되지 않습니다.
김포의 대장아파트인 퐁무센트럴푸르지오는 지난 6월 20일 전용면적 84㎡ 34평형 아파트가 6억 5천만 원에 거래되었습니다.
이후 6억 7천만 원에 팔렸다는 얘기도 있지만, 계산하기 편하게 6억 5천을 기준으로 삼고, 조정지역으로 묶일 시, LTV가 어떻게 변하는지 살펴 보겠습니다.
예시) 김포 풍무센트럴푸르지오 아파트 LTV
무주택자가 비규제지역인 김포의 풍무센트럴푸르지오를 구입하려면 현재 기준으로 약 2억 원의 현금만 있으면 됩니다. 매매가 6억 5천만 원의 70%인 4억 5천 5백만 원은 주택담보대출을 받아서 해결할 수 있기 때문입니다.
하지만 조정대상지역으로 지정되면 LTV가 전체 금액의 반(50%)밖에 나오지 않기 때문에 현금이 3억 2천 5백만 원이나 필요하게 됩니다.
만약 인천 서구처럼 바로 투기과열지구로 묶인다면 대출 가능금액은 2억 6천만 원이니, 현금을 3억 9천만 원이나 준비해야 합니다.
※ 어디까지나 위 계산은 하나의 예일 뿐이지, 실제 대출가능금액은 다를 수 있습니다. 대출상담사의 도움을 받으시는 것이 좋으나, 그것이 어렵다면 호갱노노 어플을 통해 대략적으로 확인해 보시기 바랍니다. 호갱노노 어플을 이용해, 대출가능금액을 확인하는 방법은 아래 포스팅에 나와 있습니다.
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집을 장만할 때, 대출을 이용하지 않고 사는 경우는 거의 없습니다. 첫 집은 특히나 더!
저 역시 4년 전에 LTV를 70% 다 채워서 주택담보대출을 받은 적이 있습니다.
70%까지 가능했던 대출이 하루 아침에 40~50%로 줄어든다면 그 지역에 대한 관심도가 낮아져, 매수세가 끊길 수 있습니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 요건
여기에 더해 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택마저 바뀐다면 어떨까요?
실제로 617부동산대책 발표 때, 이 내용이 나왔습니다.
기존에는 아파트를 2년만 보유하면 됐지만, 앞으로는 2년간 실거주를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
또한 종전에 가지고 있던 주택은 2년 안에만 팔면 세금을 안 냈지만, 앞으로는 1년 내 매도해야 하는 것은 물론, 전입신고까지 마쳐야 하는 것으로 규정이 바뀌었습니다. 즉, 거주를 해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 말입니다.
분양권 전매제한 및 자금조달계획서
그리고 기존에는 과밀억제권역이나 성장관리권역의 경우, 6개월 동안 분양권 전매 제한이 있었는데, 이것이 소유권 이전 등기시까지로 변경됩니다.
자금조달계획서는 고가의 주택을 취득한 경우에만 내는 것으로 알고 있는 분이 많을 텐데, 이제는 조정지역 내 3억 이상 주택을 살 때에도 제출해야 합니다.
파주나 김포가 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정된다면 자금조달계획서를 평수 관계없이 거의 신고해야 할 겁니다. 3억 안 넘는 아파트가 별로 없으니까요.
내일 양도세율 개정에 대한 발표가 있을 거라고 합니다. 어떤 부동산 대책들이 또 나오는지 살펴 봐야 할 것 같은데요. 변경되는 내용이 있다면 정리해서 알려 드리겠습니다.