617 부동산 대책 주택담보대출 LTV
조정대상지역, 투기과열지구 대출한도 알아보기
2020년 6월 17일 오전 10시, 21번째 부동산 대책이 나왔죠? 제가 생각하기에는 조정대상지역과 투기과열지구 확대가 이번 발표의 핵심이 아닐까 싶어요.
서울을 넘어 경기도와 인천으로 확산되는 집값 상승의 분위기를 조기에 차단하려고 선제적으로 대응을 한 것인데요.
이로 인해, 집(자가)을 장만하려는 실수요자들은 주택담보대출을 조금이라도 더 받을 수 있는 지역으로 눈을 돌릴 수밖에 없을 것 같아요.
그래서 오늘은 이와 관련하여, 이번 부동산 규제를 피해 비조정지역으로 남은 수도권은 어디이며, 또 조정대상지역과 투기과열지구로 새로 지정된 곳은 어디인지 살펴 보려고 해요.
저는 스마트폰에 아파트실거래가와 네이버 부동산, 호갱노노 어플을 깔아 놓고, 시간 날 때마다 자주 들여다 보는 편이에요.
그 중에서 요즘에는 호갱노노를 특히 더 자주 보는데, 그 이유는 '규제' 지역을 지도 상에 색깔 별로 표시해주기 때문이에요.
617 부동산 대책이 발표되고 나서, 대부분의 언론에서는 경기와 인천 대부분의 지역이 조정대상지역이나 투기과열지구로 묶였다고 발표했는데요.
지역별로 예외인 곳도 있어서, 주의해서 살펴 봐야겠더라고요.
617 부동산대책 조정대상지역, 투기과열지구 쉽게 확인하기
호갱노노 어플을 열면 위와 같은 화면을 볼 수 있어요.
여기서 오른쪽 상단에 빨간색으로 표시한 '규제'라고 적힌 부분을 터치하면 617 부동산대책으로 바뀐 조정대상지역과 투기과열지구에 대한 안내 팝업이 떠요.
2020년 6월 17일 발표 투기조정지역
<투기과열지구> LTV 40%
- 서울시(전 지역), 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구), 용인시(수지구, 기흥구), 동탄2신도시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구, 군포시, 의왕시, 구리시, 하남시, 인천광역시(연수구, 남동구, 서구), 대전광역시(동구, 중구, 서구, 유성구), 대구광역시 수성구, 세종시(행정복합도시)
<조정대상지역> LTV 50%
- 서울시(전 지역), 경기도(일부지역 제외-아래 ※ 참조), 인천광역시(강화, 옹진 제외), 세종시(행정복합도시), 대전광역시, 청주시(동 지역, 오창/오송읍)
※ 경기도 제외 지역: 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인시 처인구(포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면, 원삼면 가재월/사암/미평/좌항/두창/맹리), 광주시(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면), 남양주시(화도읍, 수동면, 조안면), 안성시(일죽면, 죽산면 죽산/용설/장계/매산/장릉/장원/두현리, 삼죽면 용월/덕산/율곡/내장/배태리)
핀셋규제를 한다면서 일부 지역은 시군구를 넘어 읍면리 단위까지 아주 작게 조정대상지역으로 분류해 놨는데요.
대출을 받기 전에 LTV(Loan To Value Ratio: 주택담보대출비율)를 미리 확인하지 않았다간 낭패를 볼 수도 있겠네요.
617 부동산대책으로 바뀐 투기과열지구와 조정대상지역은 당장 6월 19일인 오늘부터 적용이 되는데요.
아침에 호갱노노 어플을 확인해 보니, 역시나 바뀐 부동산 정책에 맞춰 규제지역 표시가 새로 바뀌어 있더라고요.
그럼, 지도를 통해 비규제지역과 조정대상지역, 투기과열지구가 혼재되어 있는 서울 강서구와 인천 계양구, 경기도 김포시, 덕양구를 한 번 살펴 볼게요.
이번 617 부동산 대책의 수혜지역이라고 꼽히는 경기도 김포는 하얀색으로 표시돼 있는데요. 비규제지역이라 LTV 주택담보대출을 아파트 가격의 70%까지 받을 수 있어요.
노란색으로 표시된 경기 덕양구와 인천 계양구는 이번에 조정대상지역으로 편입되면서 LTV가 50%로 내려갔고요.
인천 서구(주황색)는 투기과열지구로 지정됨에 따라 집값의 40%까지만 대출을 받을 수 있게 됐어요.
경기도 시흥시와 안산시 상록구도 조정대상지역으로 편입됐고, 안산시 단원구와 인천 연수구와 남동구는 단숨에 투기과열지구로 지정이 됐네요.
어제까지만 해도 비조정지역이었던 위 곳들은 아파트 거래 가격의 70%까지 주담대를 받을 수 있었지만, 하루 아침에 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되면서 40~50%밖에 대출을 못 받게 바뀐 거죠.
위 지역들에 집을 사려고 알아 봤던 신혼부부나 30~40대 실수요자들은 적잖이 당황하지 않았을까 싶네요.
매매하려고 하는 아파트가 투기과열지구인지, 조정대상지역인지 반드시 미리 확인하실 것을 권해 드려요.
앞서 투기과열지구의 LTV는 40%라고 말씀드렸는데요. 정확히는 아파트 가격이 9억 원 이하일 때 그렇고, 9억 초과분에 대해서는 20%밖에 대출을 받을 수 없다는 점도 꼭 기억해 두세요.
15억 원 이상은 아예 주택담보대출을 받을 수 없다는 것도 알아두시고요.
조정대상지역은 집값이 9억 원 이하일 때 50%까지 대출을 받을 수 있고, 9억 초과분은 30%까지 가능하니, 계산을 잘 하셔야 해요.
투기조정지역 3억 이상 자금조달계획서 제출
비조정지역인 경우에는 6억 원 이상 주택 구입 시에 자금조달계획서를 제출해야 하지만, 조정대상지역과 투기과열지구는 3억 이상부터라는 것도 알아 두세요.
호갱노노 어플로 주담대 계산하기
앞서 비규제지역과 조정대상지역, 투기과열지구의 주택담보대출 LTV에 대해 살펴 봤는데요.
호갱노노를 활용하면 쉽게 주담대 비율과 금액을 확인할 수 있어요.
제가 계산하기 편하게 5억 원 짜리 아파트(전용면적 84㎡: 31~33평대)를 샘플로 몇 개 골라 봤는데, 아래를 보시면 이해가 빠를 거예요.
비규제지역 : 김포
위 아파트는 617 부동산대책의 규제를 피해간 경기도 김포의 고촌 현대힐스테이트 2단지예요.
최근 실거래 기준가(평균)가 5억이라고 나와 있죠?
예상 거래가 역시 5억이고, 그에 따른 취등록세(세금)가 550만 원 정도 되며, 중개보수 또한 200만 원이라고 나오네요.
스크롤을 더 내리면 대출계산기라는 부분이 나오는데요.
현재 현금이 1억 4천밖에 없다고 설정하니, 자본금이 부족하다며 천 만 원 더 필요하다고 얘기해 주네요.
그래서 자본금 규모를 1.5억으로 늘려 봤어요(손가락으로 막대를 오른쪽으로 밀면 돼요).
그랬더니, 대출금이 5억에 LTV 70%인 3억 5,000만원으로 바뀌었네요.
참고로 저는 대출기간을 주담대 최장기간인 30년으로 미리 설정해 뒀어요.
전세계적인 경기침체와 코로나19로 인해 초저금리 상황이 지속되다 보니, 3억 5천을 빌려도 한 달 납입금이 138만원밖에 안 되네요.
제가 2년 전에 3억 1천만 원을 대출받았을 때 당시 금리가 3.5%였는데, 현재 이보다 많은 138만 5천원이라는 납임금을 매달 내고 있어요.
주담대를 갈아 타거나, 이사를 가는 게 낫겠다는 생각이 문득 드네요.
조정대상지역: 인천 부평
이번엔 조정대상지역으로 지정된 곳을 살펴 볼게요.
인천 부평의 동아아파트 2단지로, 최근 실거래가 평균금액이 5억 333원으로 나오죠?
김포 고촌과 비슷한 매매가 5억 원대 아파트이지만, 조정대상지역이라 현금이 2억 5천이나 있어도 집을 사기엔 부족하다고 나오네요.
자본금을 2억 6천으로 천 만 원 올리니까, 이제야 대출 실행이 가능하다고 바뀌었는데요.
LTV가 70%이냐, 50%이냐는 정말 차이가 크네요.
1억 5천만 있어도 집을 살 수 있는 비규제지역과 달리, 조정대상지역에서는 그것으론 택도 없고 1억 원을 더 추가해야 되니까요.
실수요자들에게 정말 큰 부담이겠어요.
투기과열지구: 인천 서구
조정대상지역을 건너 뛰고, 바로 투기과열지구로 묶인 인천 서구를 볼까요?
5억 원 언저리의 아파트를 보니, 신현동의 루원시티대성베르힐이 보이네요.
최근 실거래 평균금액은 5억 400만 원.
같은 5억 원대 아파트지만, 현금 3억이 있어도 살 수가 없네요?
투기과열지구이기 때문에, 주택담보대출 비율이 40%로 제한돼서 그래요.
3억 1천만 원으로 금액을 올리니, 그제야 대출 실행이 가능하다고 나와요.
월납입금 예상액은 76만 원으로 대폭 줄어서 좋지만, 당장 3억 천만 원 이상의 큰 돈이 없다면 아파트를 살 수 없는 거죠.
투기지역: 서울 강서구 9억 이하
서울을 한 번 살펴 볼게요.
투기지역인 강서구 방화동의 방화 5단지아파트!
최근 실거래 평균금액이 5억 500만 원으로 앞서 말씀드린 아파트들과 매매가가 비슷한 곳이에요.
자본금으로 현금 3억이 있어도 투기지역이라며 집을 사기엔 부족하다고 나오죠?
역시나 현금을 1천만 원 올렸더니, 이제야 대출 실행이 가능하다고 나오네요.
투기지역: 서울 영등포구 9억 초과~15억 미만
투기지역에 해당하는 서울 영등포에 있는 아파트를 볼게요.
문래역 앞의 문래자이아파트인데요.
최근 실거래가 평균이 11억 9,500만 원이죠?
집값이 12억에 육박하는 만큼 세금 또한 4천만 원 가까이 나오네요.
자본금 설정을 7억 7천으로 했는데도, 아파트를 살 수 없다고 나오고요.
천만 원을 올려 7억 8천으로 맞추니, 그제야 대출금액이 나왔어요.
그런데, 특이한 건 주택담보대출 비율이 35%밖에 안 된다는 것!
9억 원까지는 40%이지만, 9억 초과분에 대해서는 20%만 대출을 받을 수 있기 때문이에요.
투기지역: 서울 송파구 15억 원 초과
마지막으로, 삼성동 GBC 개발과 잠실 종합운동장 MICE 수혜 아파트로 핫한 잠실엘스 아파트를 살펴 볼게요.
실거래 평균가가 19억 3,600만 원이네요!
물론, 최근 개발이슈로 호가는 이보다 수억 원이 더 올라있는 상태예요.
대출계산기에 자본금을 19억 3천 만 원으로 설정했지만, 그것도 부족하다며 1천 만 원이 더 필요하다고 얘기하네요.
여기에서 바로 현금을 1천 만 원 올렸더니, 대출 없이 거래할 수 있다고 알려 주네요.
15억 원 이상은 주택담보대출이 원칙적으로 금지되었기 때문에, 100% 현금 아니고서는 살 수 없다는 거죠.
지금까지 617부동산대책 중에서 투기조정지역에 대해 살펴 봤는데요.
조정대상지역과 투기과열지구가 수도권 전역으로 확대되었고, 그에 따라 주택담보대출 LTV 규제 또한 달려졌으니, 아파트 매매 시에 필히 주의하시라고 말씀드리고 싶어요.
헷갈린 지역들은 호갱노노 어플로 대출금 계산을 먼저 대략적으로 해보시고, 나중에는 꼭 은행이나 대출설계사를 통해 정확한 금액을 안내받으시길 바랄게요.
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